Projectontwikkeling: Alles kan en mag?

Projectontwikkeling kent vele facetten op vele (rechts)gebieden. Of het nu gaat om de ontwikkeling van een buitengebied met voormalige bestemming agrarisch tot complete woonwijken of een groot bedrijventerrein; of om de renovatie van verschillende grachtenpanden in Amsterdam; alles valt onder projectontwikkeling.

Projectontwikkeling wordt ook wel gedefinieerd als iedere economische activiteit die gericht is op het (doen) realiseren van bouwwerken en/of infrastructuur die meer is dan het sluiten van een (losse/op zichzelf staande) opdracht. Naast de enorme diversiteit in projectontwikkeling, geldt de diversiteit ook voor het ‘soort’ ontwikkelaar, zoals een zelfstandig ontwikkelaar, de ontwikkelende aannemer of belegger en de gedelegeerde ontwikkelaar. De uitdrukking “in alle soorten en maten” is kenmerkend. Dit geldt niet voor de uitdrukking “alles kan en mag”. Juist in de projectontwikkeling is het geen gegeven dat alles kan en ook niet alles mag.

Als advocaat wordt mij door projectontwikkelaars veelvuldig de vraag gesteld: wat kan en wat is mogelijk? Daarvoor is niet alleen kennis van vele rechtsgebieden van belang, maar ook het verband daartussen en de doorwerking. Gedacht moet worden aan zaken zoals:

  • Wie heeft eigendom?

  • Wat is de doelgroep?

  • Wat is bestuursrechtelijk gezien mogelijk?

  • Op welke wijze wordt de aannemer gecontracteerd of wordt het werk in eigen beheer uitgevoerd?

  • Wat zijn de fiscale consequenties?

Daarnaast brengen de grote verscheidenheid, de vele belangen en de verschillende (rechts)gebieden met zich mee dat het essentieel is om (vooraf) een risicoallocatie te maken. Denk daarbij aan:

  • Is de haalbaarheid voldoende onderzocht?

  • Zijn er juridische of feitelijke beletsels?

  • Zijn er kostenrisico’s zoals de verwerving van grond, bodem- en/of asbestsanering?

  • Welk doel qua opbrengsten staat voor ogen (verkoop en/of verhuur)?

  • Op welke wijze kan en/of wordt het project gefinancierd?

Als de risico’s inzichtelijk zijn, kan daarvoor een oplossing worden gevonden in bijvoorbeeld het opnemen van garanties en vrijwaringen, het sluiten van opschortende en/of ontbindende voorwaarden, bepalingen voor verdeling van de kosten en opbrengsten, boetebepalingen, zekerheden (hypotheek, bankgaranties). Alle met het doel om de risico’s af te dekken en het succes van de projectontwikkeling zo groot mogelijk te maken. Of het succes nu gelegen is in de bijzondere architectuur, het behaalde rendement, of anderszins, een juridische invalshoek kan daarbij inspirerend en ondersteunend zijn, om dit succes te ontwikkelen en te realiseren.

Mocht U van gedachten willen wisselen over een of alle facetten van de projectontwikkeling en over de vraag of “Alles kan en mag?”, bel gerust.

Mevrouw Mr Nathalie van Beurden
Advocaat