Rabobank mag onroerend goed paraat executeren ondanks eerdere instemming onderhandse verkoop

Recentelijk heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2020:4314) bepaald dat de Rabobank het recht van parate executie heeft ondanks dat de bank had ingestemd met een onderhandse verkoop en waarvan de betaling van de onderhandse verkoopprijs al was voldaan. De Voorzieningenrechter oordeelde dat de redelijke termijn voor een onderhandse verkoop was verstreken. Het doorzetten van de executie was derhalve geoorloofd en wordt niet bestempeld als onrechtmatig of misbruik van recht.
 
Mijns inziens pelt de Voorzieningenrechter de discussie mooi af door te overwegen dat er tijd (in totaal enkele maanden) is gegund om tot een daadwerkelijke overdracht te komen op grond van de onderhandse verkoop. Hoewel de Voorzieningenrechter dit niet expliciet benoemt, moet in geval van eigendomsoverdracht van onroerende zaken aan een drietal eisen zijn voldaan (ex artikel 3:84 BW). Naast een geldige titel (vaak een koopovereenkomst) dient ook sprake te zijn van beschikkingsbevoegdheid en een geldige levering. Van een geldige levering is enkel sprake indien de notariële akte tot levering is ingeschreven in de openbare registers (in het spraakgebruik vaak aangeduid als kadaster). In onderhavige kwestie was nog geen sprake van een opgemaakte en goedgekeurde notariële akte, als gevolg van het uitblijven van reacties dienaangaande. Daarom kon de eigendomsoverdracht niet worden voltooid en daarmee had de onderhandse verkoop geen effect. Daarmee was er ook nog geen aanspraak op de reeds betaalde koopsom voor de bank. Kernaspect is dat herhaaldelijk is geprobeerd om medewerking te verkrijgen van de schuldenaar en de kopende partij, maar dat deze medewerking uitbleef. Een ander aspect dat speelde, is dat er beslagen waren gelegd op het onroerend goed en dat niet was getracht om deze beslagen opgeheven te krijgen. Het opheffen van beslagen is nodig zodat de levering vrij van beslagen (en hypotheken) kan. Dit is de hoofdregel/uitgangspunt.
 
Uit het vonnis volgt dat ondanks de instemming met de onderhandse verkoop (dan wel onderhandse overdracht), daarmee niet het recht van parate executie door de hypotheekhouder is prijsgegeven. Uit het vonnis volgt dat nu de schuldenaar zelf onvoldoende medewerking heeft gegeven om te voldoen aan de vereisten voor een geldige overdracht (onderhands), het alsnog uitoefenen van het recht van parate executie niet onrechtmatig is, noch misbruik van recht op levert.
 
Let derhalve als schuldenaar op dat het cirkel pas rond is nadat aan alle vereisten voor overdracht is voldaan en dat er dienaangaande een inspanning wordt verwacht. Anderzijds geldt voor de bank/hypotheekhouder dat het wel noodzakelijk is om redelijke termijnen te stellen om de schuldenaar alsnog na te laten komen. Dit laatste is een combinatie van het algemeen verbintenissenrecht (nakoming overeenkomst) en de zorgplicht van de bank. 
 
Mocht u vragen hebben over koopovereenkomsten, overdracht van onroerende zaken, dan wel de parate executie en welke positie een schuldenaar (hypotheekgever) en schuldeiser (hypotheekhouder) tot elkaar staan, neem gerust contact op (073-6911979 of n.van.beurden@vissers-advocatuur.nl).
 
Mevrouw Mr Nathalie van Beurden
Advocaat.